Jeżeli jesteś pośrednikiem nieruchomości i rozpoczynasz pracę „na swoim” przede wszystkim pamiętaj, że wzory umów pośrednictwa sprzedaży nieruchomości dostępne do pobrania w Internecie nie zabezpieczają w ogóle interesów pośredników. O ile ich ogólne postanowienia nakreślają przedmiot umowy, to jednak w żadnym zakresie nie uwzględniają ryzyk, jakie wiążą się z pośredniczeniem przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. 

Powyższe wynika z prostego faktu – umowy pośrednictwa stanowią zasadnicze know-how biur nieruchomości i pośredników, w oparciu, o które wypracowują one należne wynagrodzenie. Dzielenie się przetestowanymi w praktyce wzorcami takich umów nie jest więc jakkolwiek korzystne dla tych podmiotów. 

Nie działaj na ogólnodostępnych wzorach – stwórz swoją umowę, powierz nam jej sprawdzenie, zleć nam jej sporządzenie.
W cenie pierwsze konsultacji otrzymasz dostosowanym pod ciebie wzór umowy – szczegóły w części Oferta.

Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości – rodzaje umów i formy ich zawarcia

W pierwszej kolejności należy rozważyć na podstawie jakiego rodzaju umów pośrednictwa chcemy oprzeć swoją działalność. Obrót wykształcił umowę o charakterze otwartym i umowę z klauzulą wyłączności.

Pierwszy rodzaj umowy sprowadza się do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości, z jednoczesną zgodą pośrednika, aby w stosunku do nieruchomości także inni pośrednicy mogli pośredniczyć w sprzedaży nieruchomości.

Umowa z klauzulą wyłączności, dominująca w obrocie,  sprowadza się do zapewnienia pośrednikowi wyłączności przy sprzedaży określonej w niej nieruchomości. Tylko dany pośrednik będzie pośredniczył w sprzedaży nieruchomości i tylko dany pośrednik uzyska z tego tytułu ustalone wynagrodzenie.

Bez względu jaka umowę planujesz stosować w swojej działalności, pamiętaj zawsze o formie w jakiej powinna ona zostać zawarta, aby uznana mogła zostać za ważną. I tak w ustawie o gospodarce nieruchomościami w art. 180 ust. 3, określono, że dla zawarcia umowy pośrednictwa ustawodawca przewidział formę pisemną i elektroniczną (kwalifikowany podpis elektroniczny). Niedochowanie właściwej formy, skutkować będzie nieważnością takiej umowy. 

Istotne postanowienia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości powinna w szczególności określać nieruchomość, której dotyczy. Wskazać należy co najmniej jej lokalizację, metraż oraz numer Księgi Wieczystej.

Postanowienia omawianej umowy powinny uwzględniać cenę ofertową i sposób, w jaki właściciel sprzedawanej nieruchomości zatwierdzać będzie jej obniżkę w toku negocjacji. 

Warto w umowie nakreślić przykładowe obowiązki pośrednika, w tym dotyczące przygotowania nieruchomości do sprzedaży, przeprowadzania jej prezentacji, pozyskiwania niezbędnej dokumentacji w imieniu właściciela sprzedającego nieruchomość. 

Z obowiązkami pośrednika często skorelowane pozostają postanowienia związane z kosztami, jakie pośrednik musi ponosić w związku z oferowaniem nieruchomości do sprzedaży (koszty ogłoszeń na portalach internetowych, koszty banerów) – zapisy umowy również mogą regulować tę kwestię.

Zasadniczym elementem umów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości są zapisy dotyczące wynagrodzenia pośrednika. Oprócz określenia wysokości wynagrodzenia prowizyjnego – będącego standardem rynkowym – warto w umowie określić sytuacje, w których takie wynagrodzenie jest należne. Chodzi nie tylko o sytuację, w których transakcja sprzedaży została sfinalizowana, lecz także o sytuacje, w których co prawda nie doszła ona w ogóle do skutku, lub jeszcze nie została w pełni sfinalizowana, a wynagrodzenie lub jego część powinny być pośrednikowi zapłacone. 

Ustanawiając zapisy o wynagrodzeniu, koniecznym jest ujęcie w umówie odpowiednie zabezpieczenia, mające zapewnić pośrednikowi ochronę należnej mu prowizji. W szczególności takie zabezpieczenia wyrażone w postanowieniach umowy pośrednictwa, powinny odnosić się do sytuacji, w których właściciel sprzedający nieruchomość, z którym zawarta została umowa, próbuje uniknąć zapłaty należnego pośrednikowi wynagrodzenia.

Jeżeli startujesz z biurem nieruchomości to pamiętaj, że zapisy zabezpieczające pośrednika są dla ciebie niemal najważniejszymi postanowieniami umowy. Rozpoczynając swoją prace, w szczególności zależy Ci na otrzymaniu pierwszych prowizji – musisz więc zabezpieczyć się przed wszelkimi potencjalnymi zdarzeniami, które mogłyby stanowić podstawę do kwestionowania należnego Ci wynagrodzenia.

Na samym końcu umowy – jej zapisy powinny odnosić się do sposobu i zasad rozpatrywania sporów oraz dokonywania zmian umowy. Warto również wymienić w tej części wszelkie załączniki do umowy.

Umowa pośrednictwa – czy klient jest konsumentem?

Każdorazowo pośrednik zawierając umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości powinien zweryfikować czy drugą stroną jest przedsiębiorca, czy też jest nią konsument. Postanowienia umowy  zawieranej przez pośrednik z konsumentem różnić będą się każdorazowo od umów zawieranych przez pośrednika z innym przedsiębiorcą. Kwestia ta jest bardzo istotna i niekiedy wpływać może na ważność umowy, a w konsekwencji na wynagrodzenie pośrednika. 

Podsumowanie

Rozwój rynku nieruchomości oraz podwyższone standardy oczekiwań właścicieli nieruchomości wobec pośredników wskazują na częste nieporozumienia w stosunkach tych stron. 

Warto więc należycie zabezpieczyć swój interes w obrocie nieruchomościami opierając go na sprawdzonych w praktyce zawodowej oraz sądowej umowach pośrednictwa.  

Oferta

Kancelaria oferuje pakiet umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, każdorazowo dostosowywany do ustalonych potrzeb klienta. 

Na powyższy pakiet składają się umowy pośrednictwa przy:

• sprzedaży nieruchomości – rodzaj otwarty oraz na wyłączność;
• zakupie nieruchomości – rodzaj otwarty oraz na wyłączność;
• wynajmie nieruchomości – rodzaj otwarty oraz na wyłączność;
• najmie nieruchomości – rodzaj otwarty oraz na wyłączność.

Kancelaria oferuje możliwość opracowania w ramach powyższego pakietu wszystkich umów, jak i opracowania wyłącznie poszczególnych rodzajów umów. 

W ramach pierwszej konsultacji prawnej w sprawie umów pośrednictwa nieruchomości ustalamy potrzeby i ryzyka Klienta, udzielamy porady prawnej, wskazujemy ofertę opracowania umów pośrednictwa, a także Klient otrzymuje od razu wzór umowy pośrednictwa w wynajmie w rodzaju otwartym oraz na wyłączność. 

Koszt pierwszej konsultacji to 219,00 zł + VAT – napisz do nas i zarezerwuj termin spotkania.

Na co dzień radzimy prawnie w Twoich sprawach.