Zakup mieszkania na etapie budowy to decyzja wymagająca rozeznania prawnego. Podstawowym dokumentem regulującym relację między deweloperem a nabywcą jest umowa deweloperska. Jej zawarcie w formie aktu notarialnego nie tylko stanowi wymóg ustawowy, ale przede wszystkim zapewnia kupującemu instrumenty ochrony prawnej.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to szczególny rodzaj umowy uregulowanej w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do:

• wybudowania budynku mieszkalnego,
• wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę.

Z kolei nabywca zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny. Należy podkreślić, że umowa deweloperska nie przenosi jeszcze własności – do tego niezbędne jest zawarcie odrębnej umowy po zakończeniu inwestycji.

Forma umowy i koszty notarialne

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego – w przeciwnym razie jest nieważna. Koszty sporządzenia aktu i wypisu ponoszą strony po połowie. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości i jest określana zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości o taksach notarialnych.

Elementy obowiązkowe umowy deweloperskiej

Ustawa określa katalog informacji, które muszą znaleźć się w umowie, w tym:

• dane stron, miejsce i data zawarcia umowy,
• cena nieruchomości i warunki płatności,
• harmonogram wpłat,
• termin przeniesienia własności lokalu,
• szczegółowy opis lokalu (powierzchnia, układ, standard wykończenia),
• informacje o działce budowlanej, pozwoleniu na budowę i numerze księgi wieczystej,
• rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego,
• warunki odstąpienia od umowy i zobowiązania dewelopera.

Prospekt informacyjny – obowiązkowy załącznik

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej nabywca musi otrzymać prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Dokument ten zawiera m.in.:

• informacje o deweloperze i jego doświadczeniu,
• dane o inwestycji i jej otoczeniu,
• opis lokalu i standard wykończenia,
• informacje o stanie prawnym nieruchomości i sposobie finansowania inwestycji.

Zapoznanie się z prospektem jest istotne, ponieważ stanowi on podstawę oceny zgodności umowy oraz umożliwia ewentualne odstąpienie w razie niezgodności.

Rachunek powierniczy – ochrona środków nabywcy

Ustawa nakłada obowiązek korzystania przez dewelopera z mieszkaniowego rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego:

• otwarty – wypłaty etapowe po zakończeniu etapu,
• zamknięty – środki wypłacane są dopiero po przeniesieniu własności.

Rachunek zamknięty daje większe bezpieczeństwo, ograniczając ryzyko utraty środków w razie niewypłacalności dewelopera.

Możliwość zmiany ceny i powierzchni

Umowa deweloperska może przewidywać korektę ceny w przypadku różnicy w powierzchni użytkowej lokalu (zwykle w granicach 1,5–2%). Może również zawierać klauzule waloryzacyjne, związane np. ze zmianą inflacji lub stawki VAT. Każde takie postanowienie powinno być szczegółowo przeanalizowane – zwłaszcza pod kątem możliwości odstąpienia od umowy.

Kary umowne i odsetki

Kary umowne mogą być zastrzeżone wyłącznie w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań niepieniężnych, np. opóźnienia w wydaniu lokalu lub zawarciu umowy przenoszącej własność. Za opóźnienie w zapłacie ceny przysługują odsetki ustawowe.

Ustawa wskazuje także, że wysokość odsetek przewidzianych dla dewelopera nie może przekraczać wysokości kar umownych zastrzeżonych dla nabywcy.

Przeniesienie własności i hipoteka

Jeśli inwestycja jest objęta kredytem bankowym, konieczne jest zapewnienie w umowie tzw. bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu – czyli przeniesienia własności wolnej od hipoteki po zapłacie ceny. Brak takiego postanowienia uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy w terminie 60 dni.

Kiedy nabywca może odstąpić od umowy?

Ustawa przewiduje wiele sytuacji, w których nabywca może skutecznie odstąpić od umowy, m.in.:

• brak przekazania prospektu informacyjnego,
• niezgodność umowy z prospektem,
• brak wymaganych elementów umowy,
• nieprzeniesienie własności w terminie mimo wyznaczenia dodatkowego terminu 120 dni,
• istotna wada lokalu, której deweloper nie usunął,
• podanie nieprawdziwych informacji.

Dodatkowo można zastrzec umowne prawo odstąpienia, np. na wypadek nieuzyskania kredytu.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy?

Deweloper może odstąpić tylko w ściśle określonych przypadkach, np.:

• brak zapłaty przez nabywcę mimo wezwania z 30-dniowym terminem,
• dwukrotne niestawienie się nabywcy na odbiór lokalu lub podpisanie umowy przenoszącej własność (w odstępie min. 60 dni).

W razie skutecznego odstąpienia przez którąkolwiek ze stron – wszystkie wpłacone środki podlegają zwrotowi.

Odbiór lokalu i istotne wady

Po zakończeniu budowy deweloper ma obowiązek umożliwić nabywcy odbiór lokalu. Jeśli nabywca stwierdzi wadę, może ją zgłosić – deweloper ma 30 dni na ustosunkowanie się i 120 dni na jej usunięcie. W przypadku wady istotnej, nabywca może odmówić odbioru i finalnie odstąpić od umowy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Dla zwiększenia bezpieczeństwa nabywców, ustawa przewiduje istnienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Deweloper zobowiązany jest do odprowadzania składek, które mają zabezpieczać interesy kupujących w razie np. upadłości inwestora.

Podsumowanie – jak się przygotować?

• Przeanalizuj treść umowy, najlepiej z prawnikiem.
• Porównaj zapisy z prospektem informacyjnym.
• Sprawdź harmonogram wpłat i warunki zmiany ceny.
• Upewnij się, czy istnieje rachunek powierniczy i jaki jest jego rodzaj.
• Zweryfikuj postanowienia o karach umownych, odsetkach i odstąpieniu.
• Zadbaj o zapis o bezobciążeniowym przeniesieniu własności.