Dziedziczenie nieruchomości to nie tylko formalność — często wiąże się z realnymi kosztami, które ponosi wyłącznie jeden ze spadkobierców. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których wspólna nieruchomość wymaga natychmiastowego remontu lub regularnych opłat eksploatacyjnych. Czy w takim przypadku można ubiegać się o zwrot wydatków od pozostałych współspadkobierców?

Poniżej wyjaśniamy, kiedy możliwe jest skuteczne dochodzenie zwrotu nakładów na nieruchomość w postępowaniu o dział spadku.

Czy wszyscy spadkobiercy są zobowiązani do ponoszenia kosztów?

Tak. Nawet jeżeli nie przeprowadzono jeszcze formalnego działu spadku, to od chwili śmierci spadkodawcy spadkobiercy stają się współwłaścicielami całego majątku, w tym nieruchomości.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego, współwłaściciele mają obowiązek pokrywać wydatki oraz obciążenia związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do swoich udziałów.

W praktyce oznacza to, że również ci spadkobiercy, którzy nie korzystają z nieruchomości, pozostają odpowiedzialni za jej koszty, o ile nie zostało ustalone inaczej.

Jakie nakłady mogą być rozliczone?

W postępowaniu o dział spadku sąd może rozliczyć:

• nakłady konieczne (np. usunięcie awarii, naprawa dachu),
• wydatki eksploatacyjne (np. opłaty za media, ubezpieczenia),
• nakłady zwiększające wartość nieruchomości — pod warunkiem, że zostały dokonane za zgodą pozostałych współwłaścicieli.

Nie podlegają rozliczeniu wydatki poniesione samodzielnie, bez porozumienia z innymi spadkobiercami, zwłaszcza gdy dotyczą one ulepszeń o charakterze luksusowym lub estetycznym.

Czy potrzebna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli?

Zdecydowanie tak. Kodeks cywilny w art. 199 i kolejnych stanowi, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wymagana jest jednomyślna zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Brak zgody może skutkować tym, że poniesione nakłady nie zostaną uwzględnione w rozliczeniach. Z tego względu każdą większą inwestycję warto odpowiednio udokumentować i uzgodnić z pozostałymi spadkobiercami.

Czy każda inwestycja wpływa na rozliczenia w dziale spadku?

Nie. Warto pamiętać, że sąd dokonuje oceny:

• stanu nieruchomości na dzień śmierci spadkodawcy
• jej wartości na dzień działu spadku.

Wydatki poniesione po otwarciu spadku mogą, ale nie muszą, być uwzględnione — szczególnie jeżeli dotyczą części nieruchomości, z której korzystał wyłącznie jeden ze spadkobierców i która następnie została mu przyznana na wyłączność.

Czy sąd sam oceni wartość nakładów?

Nie. Ciężar udowodnienia zasadności oraz wysokości poniesionych kosztów spoczywa na spadkobiercy, który domaga się ich rozliczenia.

Wymagane są:

• rachunki, faktury, potwierdzenia płatności,
• zestawienia kosztów,
• opis wykonanych prac.

Sąd może również powołać biegłego, który oceni wpływ poniesionych nakładów na wartość nieruchomości oraz ich charakter (czy były konieczne, czy nie).

Przykład: nakłady poniesione przez jednego ze współwłaścicieli

W jednej ze spraw dotyczących działu spadku, jeden ze współspadkobierców przez kilka lat samodzielnie korzystał z nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności . W tym czasie finansował jej utrzymanie, wykonywał prace remontowe i opłacał media. Pozostali spadkobiercy nie zamieszkiwali nieruchomości i nie korzystali z niej w żaden sposób.

W toku sprawy o dział spadku sąd uznał, że skoro wnioskodawca samodzielnie korzystał z nieruchomości, a po podziale została mu ona przyznana w całości, brak jest podstaw do żądania zwrotu kosztów od pozostałych.

Stanowisko to znajduje odzwierciedlenie w uchwale Sądu Najwyższego z 8 stycznia 1980 r., sygn. III CZP 80/79, w której wskazano, że nakłady poczynione na część nieruchomości, z której korzystał wyłącznie jeden współwłaściciel, nie podlegają rozliczeniu, jeśli część ta przypadła mu w całości po zniesieniu współwłasności.

Kluczowe wnioski

• Spadkobiercy mają obowiązek wspólnego ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości.
• Zwrot nakładów jest możliwy, ale tylko w przypadku zgodnych z prawem i uzasadnionych wydatków.
• Brak zgody współwłaścicieli może wykluczyć możliwość ich rozliczenia.
• Użytkowanie nieruchomości wyłącznie przez jednego spadkobiercę ogranicza możliwość dochodzenia zwrotu kosztów.

Potrzebujesz wsparcia w sprawie spadkowej?

Jeśli poniosłeś koszty utrzymania lub remontu nieruchomości należącej do spadku i chcesz dochodzić ich zwrotu — skontaktuj się z naszą kancelarią.

Pomożemy Ci ustalić, czy roszczenie jest zasadne, zgromadzić odpowiednie dowody i zapewnimy Ci zastępstwo procesowe w sądzie.

***